北京新房二手房交易紛紛遇“冷”成交下滑 但土地市場依然走俏

來源:中國經濟網時間:2018-03-30 23:16:51

一直以來,北京土地市場都是房企爭搶的高地,“僧多粥少”的情形可見一斑。盡管2017年北京樓市經歷了“3·17”限購政策,新房二手房交易紛紛遇“冷”成交下滑,但土地市場“風景依舊獨好”。

伴隨著政策調控步入深水期,土地市場“開閘”加大供應,“限價”地塊維穩市場,2017年開始房企拿地漸趨理性。從去年整體溢價率來看,平均25.81%的溢價率較2016年減少了4.02個百分點。

很明顯的是,北京土地供應結構生變。業內人士分析稱,在此背景下,房企利潤空間大打折扣,北京“地王”未來恐很少再有。而為贏得土儲規模較量,房企“拼團”拿地等新形式正在流行。

土地供應大增房企拿地謹慎

自2016年年底,北京對土地市場拍賣規則進行創新。除自住房用地外,北京土地交易市場基本都有統一的限制,即“限房價、競地價”,當土地價格達到最高限價時,轉入“競自持面積、競配建比例”,此外,當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

自2017年開始,北京土拍市場進入了全面限價階段。即便限價,但2017年供應量卻達到了近年來最高水平。2017年4月7日,北京發布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》,未來每年將新增土地供應1200公頃,5年總共供地6000公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房將供地1020公頃。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年北京各類型土地供應共新增128宗,同比2016年大幅增長190.9%,同時也超過了2014年、2015年,改變了2013年以后的連續下降趨勢。從土地供應結構來看,居住類用地共計91宗,占全部土地供應量的71.09%;商服金融類用地12宗,占9.38%。

此外,中國指數研究院數據顯示,2017年全國300個城市土地出讓總金額同比增加38%,住宅類用地占比繼續提高,占比達到82%,其中北京漲幅領先一線城市,全年出讓金額達到2796億元,同比增加228%。

在市場“放量”與全面“限價”的背景下,土地市場逐漸回歸理性,房企拿地的邏輯變得越來越理性,尤其限價自持對開發運營實力的要求進一步提高,房企在自持比例競爭上更為謹慎。

這也衍生出土拍市場通過聯合體爭奪限價地塊“報團取暖”的模式,最為典型的是去年6月豐臺區的周莊子村舊村改造地塊,首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”7家房企組成的聯合體進行拿地,堪稱“巨無霸聯合體”。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,這是房企把控市場風險的一種表現,同時也是房企優化分工的一種體現。后續對于此類自持地塊來說,或許會有其中一家房企占主導,或者自持部分單獨剝離出去運營,而聯合開發的做法也體現了類似的投資邏輯。

從供地區域來看,去年所供應地塊大部分位于遠郊區,城六區的土地資源越來越稀缺,伴隨城市基礎設施的完善,遠郊區的土地交易成主導。

陽光城集團北京營銷總監胡犇告訴《每日經濟新聞》記者,北京的城市格局正在從遠郊過渡到近郊化,原來被認為是消費者的第二居所,如今正成為第一居所,這也使得不少房企轉戰昌平、順義等加速拿地。

供地結構生變“地王”難再現

在北京市供地計劃里,包括了100萬套共有產權類住房和50萬套租賃住房,這意味著北京的供地結構發生了微妙變化,住宅供地更加多元化。因此,過去一年北京土地市場在加大自住型商品房用地的供應力度的同時,共有產權用地和租賃用地也成為北京市土地供應的主要方向。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年北京共新增共有產權房用地38宗,在全部91宗宅地供應中占41.8%;成交的共有產權房用地為26宗,在全部71宗成交宅地中占36.6%。

2017年北京自持面積明顯增加,自持比例超過三成。2016年9.30新政以后,北京首次引入“競自持”鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。

中國指數研究院數據顯示,自2016年11月北京首個自持地塊成交至2017年12月底以來,北京自持宅地共成交27宗,累計規劃建面142.4萬平方米,自持比例達到44%,預計可提供租賃住房1.6萬套,其中,2017年全年共成交23宗租賃用地,同比增加56%,自持比例達到33%。

除此之外,《每日經濟新聞》記者從北京市規土委了解到,截至2017年12月底,北京市實現集體土地租賃住房用地供應203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應任務。

但對于房企來說,多元化的土地供應對其資金和運營能力都帶來不小的考驗。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者分析表示,2017年北京拍賣的土地基本都沒有太大的利潤空間,開發商的拍賣熱情也大大降低,互相之間的競爭很小,大部分宅地只經過幾次報價便得以成交,許多共有產權房用地甚至是以最低價成交。

胡景暉進一步分析,通過限制價格、限制戶型面積,北京大幅增加了中低檔住房的供給,緩解了前兩年北京市場的豪宅化趨勢,滿足了大批中低收入者的置業需求。同時,在未來五年北京大批量供應土地及“限房價、競地價”背景下,“地王”未來恐很少再有。

責任編輯:FD31
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